Während der Planungs- und Bauphase braucht man erfahrene Planer oder Architekten. Das Interesse der Architekten ist jedoch zeitgebunden und verschwindet schnell wenn das Haus bezugsfertig ist.
So lang die Finanzierung nicht steht, braucht man einen erfahrenen Finanzvorstand. Wenn die Finanzierung auch in der Betriebsphase des Hauses Probleme macht, braucht man ihn auf Dauer.
Was im Trubel der Planungsphase gern vergessen wird, ist dass das Haus ja mal fertig ist und damit die Arbeit erst richtig losgeht. Das Haus muss bezogen und verwaltet werden. Und dafür braucht man auf Dauer erfahrene Verwaltungsexperten. Planen Sie von Anfang ein, dass Sie dafür Geld ausgeben müssen.
Ehrenamt ist ja ganz nett, aber für Verwaltungsfunktionen nehmen Sie besser Profis.
Die Minimallösung heißt: Vorstände können wechseln, ein gut eingearbeitetes Verwaltungs-Sekretariat muss bleiben. Nur das stellt die Kontinuität Ihrer Verwaltung sicher.
Archiv der Kategorie: Wohnprojekte
Wie gut kennen Sie die Leute mit denen Sie gemeinsam ein Wohnprojekt machen wollen?
Kennen oder nicht kennen?
Wenn Sie schon seit Jahren nebeneinander wohnen, kennen Sie Ihre Nachbarn gut genug.
Wenn Sie sich aber erst durch die Projektidee finden und die Idee gemeinsam diskutieren, erträumen und entwickeln, kennen Sie sich – überhaupt nicht!
Nur ein Teil Ihrer Träume wird die Realität überleben.
Überraschungen aus der Praxis
Eine Wohnungsgesellschaft hat Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse. So nett eine Hippie-Kommune ist, deren Prinzipien gehen nicht zusammen mit denen einer Firma. Sie sind Führungskraft, berichten einem Gesellschafter über Finanz-Angelegenheiten und werden Tage danach von Dritten gefragt, ob die Geldnot denn wirklich so schlimm ist. Und der die Geheimnisse ausgeplaudert hat, sagt zu Ihnen „Das kann doch jeder wissen.“.
Oder sie haben eine „Graue Eminenz“. Eines ihrer Mitglieder ist ein notorischer „Strippenzieher“, übernimmt nie Verantwortung für’s Ganze, will aber überall seine Finger darin haben und Einfluss ausüben.
Oder einer der neuen Nachbarn ist unter dem Sternzeichen der Extra-Bratwurst geboren und hält es für völlig natürlich, sich Dinge herauszunehmen, die er anderen nicht zugesteht.
Eines ist gewiss: Einige Ihrer Freundschaften aus der Gründungsphase werden die Realisierungsphase nicht überstehen.
Mieterwechsel und Leerstände in einem Wohnprojekt
Die Vorstellungen, die Sie anfangs von Ihrem Wohnprojekt haben, könnten in der Praxis nicht halten
Wenn Sie ein Wohnprojekt haben, das das soziale Miteinander pflegt und organisiert, könnten Sie vielleicht ein unerwartetes Problem bekommen. Ungeplante Mieterwechsel und dadurch bedingte Leerstände die viel Geld kosten.
Die meisten älteren Bewohner von Generationenhäusern haben anfangs folgende Idee: Hier will ich bis an mein Lebensende wohnen. Aber die Lebensumstände von Menschen ändern sich auch ohne dass sie sterben.
Der häufige Mieterwechsel bei Alleinerziehenden…
Betreiben Sie ein Generationenhaus, so kennen Sie schon die „Halbwertszeit“ von Alleinerziehenden. Kommt eine neue Partnerin, ein neuer Partner, ist die Wohnung zu klein und sie bekommen einen Mieterwechsel.
…gilt eingeschränkt auch bei anderen Bewohnern
Aber auch nicht so junge Menschen haben das Recht ihre Lebensumstände zu ändern. In dem Wohnprojekt, das ich am besten kenne, gibt es viele barrierefreie aber relativ kleine „Seniorenwohnungen“.
Manchen Paaren, die gern bei uns einziehen möchten, ist der Wohnraum von Anfang an zu klein. Für manche wird er erst zu klein wenn die Familienplanung zuschlägt. Wenn Sie nicht sehr viele Wohungen haben, werden Sie das Problem durch Umzug innerhalb des Hausesnicht regeln können.
Stellen Sie hohe Anforderungen an die Geschäftsguthaben, die in Ihre Genossenschaft einzuzahlen sind, müssen Sie Ihre Wohnangebote in einen viel größeren Einzugsbereich streuen, wenn Sie Ihre künftigen Bewohner erreichen wollen.
„Brauche schnell irgendeine Wohnung“ ist dann nicht Ihre Zielgruppe.
Vorsicht vor Dauerwohnrechten in Wohnungsgenossenschaften
Was ist ein Dauerwohnrecht?
Das Dauerwohnrecht wurde 1955 als Sonderform des Wohneigentums ins Wohnungseigentumsgesetz geschrieben. Damals erkannte der Gesetzgeber, dass es Wohneigentum nicht nur in der Form Einfamilienhäusle oder Luxusvilla gibt, sondern auch als Etagenwohnung.
Gleich oder gleicher?
Eine Genossenschaft hat Mitglieder. Die sind Gesellschafter mit gleichem Stimmrecht, zu deren Gleichbehandlung die Genossenschaft verpflichtet ist.
Wohnende Mitglieder sind so genannte Dauernutzer. Ihre Verträge sind gewöhnlich an das allgemeine Mietrecht angelehnt.
Hat die Genossenschaft bei der Finanzierung von Neubauten Engpässe, könnte sie auf die Idee kommen, einen Teil der zu erstellenden Wohnungen als so genannte Dauerwohnrechte zu verkaufen. Die Besitzer dieser Dauerwohnrechte kaufen das Recht, mehr oder weniger uneingeschränkt in einer durch Teilungserklärung exakt definierten Wohnung zu wohnen, also ähnlich wie Eigentümer die eine Wohnung kaufen. Weil sie das Dauerwohnrecht kaufen, leisten Sie einen erheblichen Anteil zur Finanzierung des Bauvorhabens. Es müssen weniger Kredite aufgenommen werden.
Im Ergebnis spaltet eine Genossenschaft ihre Mitglieder so in eine Gruppe mit gleichen Rechten, und eine Gruppe mit Sonderrechten, die einen speziellen Vertrag mit der Genossenschaft hat, aus dem sie weitergehende, eigentumsähnliche Rechte, also ungleiche Rechte, ableiten kann.
Aus der Praxis
Bevor Sie Dauerwohnrechte verkaufen, lassen Sie Ihr genossenschaftliches Wohnprojekt lieber scheitern oder finden Sie ein anderes Finanzierungsmodell. Das ist eine persönliche Meinung.
Eine ausführliche Analyse finden Sie hier.
Das Identitätsprinzip der Genossenschaft wird oft nicht verstanden
Das Identitätsprinzip der Genossenschaft bedeutet, dass man gleichzeitig Unternehmer und Arbeitnehmeer, gleichzeitig Vermieter und Mieter ist.
Wer mit dem Identitätsprinzip überhaupt nicht klar kommt, sind Gewerkschaften und Mietervereine. Die Genossenschaft passt nicht in ihr dualistisches entweder-oder Weltbild.
Das Ergebnis trägt manchmal absurde Züge.
- Ich erlebe einen Betriebsrat, der in Ermangelung eines bösen Kapitalisten seinen eigenen Vorstand attackiert, der nichts anderes tut, als die Interessen der Gesamtheit der Mitglieder der Genossenschaft gegen die Separatinteressen Einzelner zu vertreten.
- Ich erlebe eine Mieterin, die zum Mieterverein läuft, um eine Mietminderung wegen einer läppischen Ursache gegen die Genossenschaft, also gegen sich selbst, durchzusetzen. Der Mieterverein wiederum ignoriert krampfhaft die Tatsache, dass eine Genossenschaft kein Vermieter mit Gewinnerzielungsabsicht ist.
Genossenschaft. Wiegen die Rechtsformkosten die Vorteile auf?
Die Rechtsformkosten
Bei einer Wohnungsgenossenschaft mit mehr als 2 Millionen Bilanzsumme können Sie jährlich 5.500 oder mehr Euro für die Pflichtprüfung durch Ihren Prüfungsverband zahlen. Und ebenfalls etwa 5.500 Euro für die Erstellung des handelsrechtlichen Jahresabschlusses mit ein paar Sondervorschriften für Wohnungsgenossenschaften.
Vorteile der Rechtsform Genossenschaft
Der große Vorteil der Genossenschaft ist eine Transparenz gegenüber Mitgliedern und Geldgebern, die sich mit anderen Unternehmensrechtsformen nicht erreichen lässt.
Abwägung Vorteile gegen Nachteile
Bedenken Sie, dass Sie nur für die Kosten der Rechtsform Genossenschaft 11.000 Euro oder mehr Jahresüberschuss erwirtschaften müssen. Je kleiner Ihre Genossenschaft, je weniger Mitglieder, je weniger Wohnungen, je mehr Schulden, desto weniger Überschuss können Sie erwirtschaften.
Die zentralen Fragen sind also: Wie groß will ich bauen? Wie viel Eigenkapital kann ich aufbringen?
Wer wenige Mitglieder mit wenig Geld hat, sollte überlegen eine andere Rechtsform zu wählen.